Je hebt een aannemer ingehuurd, een aanbetaling gedaan en nu reageert hij niet meer op berichten. Of het werk is afgerond maar er zitten scheuren in de muur die er daarvoor niet zaten. Of hij heeft de helft van het werk gedaan en stuurt een factuur alsof alles klaar is. Dit zijn geen uitzonderingen. Het zijn de meest voorkomende klachten die Nederlanders en Belgen melden na een verbouwing in Spanje.
Het goede nieuws: je staat juridisch sterker dan je denkt, mits je de juiste stappen zet en je bewijzen op orde hebt. Het slechte nieuws: wie geen schriftelijk contract heeft of alle betalingen cash heeft gedaan, begint met een forse achterstand.
Begin bij het contract
Alles staat of valt bij wat er op papier staat. Een mondeling akkoord is in Spanje juridisch niet volledig waardeloos, maar het is bijna onmogelijk om te bewijzen. Een schriftelijk contract moet minimaal bevatten: een gedetailleerde omschrijving van het werk, de materialen die gebruikt worden, de startdatum en de opleverdatum, de totale prijs en het betalingsschema, en een regeling voor vertragingen of tekortkomingen.
Heb je al een contract getekend zonder al deze punten? Kijk dan toch wat erin staat. Zelfs een summier contract kan je helpen als je kunt aantonen dat de aannemer zich niet aan de afspraken heeft gehouden.
Let op
Betaal nooit het volledige bedrag vooraf. Een standaardaanbetaling in Spanje ligt op 10 tot 30 procent. Bij grotere projecten verdeel je de rest in termijnen die gekoppeld zijn aan concrete mijlpalen in het werk. Betaal een fase pas als die fase aantoonbaar goed is uitgevoerd.
Als het misgaat: bouw direct een dossier op
Op het moment dat je ziet dat het fout gaat, begin je met documenteren. Maak foto's en video's van het werk, met zichtbare datum in de metadata. Bewaar alle appjes, mails en andere berichten. Noteer ook mondelinge gesprekken zo snel mogelijk op papier, met datum en wat er gezegd is.
Stuur de aannemer een aangetekende brief (carta certificada con acuse de recibo) waarin je de klacht formeel meldt en een redelijke termijn geeft om het op te lossen. Dit klinkt formeel, maar het is een belangrijke stap. Zonder deze brief kun je later niet aantonen dat je hem de kans hebt gegeven het te herstellen. Spaanse rechters en arbiters kijken hier expliciet naar.
Heb je al betaald voor werk dat niet of slecht is uitgevoerd, dan is een notariële inspectie (acta notarial) een krachtig instrument. Je vraagt een notaris om de staat van het werk vast te leggen. Dit kost geld, maar het heeft bewijswaarde die een simpele foto niet heeft.
Drie routes om je geld terug te halen
Je hebt ruwweg drie opties, afhankelijk van het bedrag en hoe ver de aannemer meewerkt.
1. Via de Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC)
Dit is de gemeentelijke consumentenorganisatie. Hier kun je gratis een klacht indienen. Handig als het gaat om kleinere bedragen en de aannemer officieel geregistreerd staat als bedrijf. De OMIC bemiddelt, maar heeft geen dwangmiddelen. Als de aannemer niet meewerkt, kom je hier niet ver.
2. Via arbitrage (Sistema Arbitral de Consumo)
Dit is een snellere en goedkopere variant dan de rechter. Het is alleen mogelijk als de aannemer akkoord gaat met arbitrage. De uitspraak is bindend voor beide partijen. Vraag bij de OMIC of de aannemer aangesloten is bij het arbitragesysteem.
3. Via de civiele rechter
Bij grotere bedragen of als de aannemer niet meewerkt, is een civiele procedure de enige echte stok achter de deur. Voor vorderingen tot 2.000 euro kun je zelf procederen zonder advocaat (juicio verbal). Boven dat bedrag heb je een abogado en een procurador nodig. Bereken van tevoren of de kosten opwegen tegen het te verhalen bedrag.
Praktische tip
Vraag voor je een aannemer inhuurt altijd zijn CIF-nummer (fiscaal nummer van zijn bedrijf) of NIF op. Controleer of hij ingeschreven staat bij het registro mercantil. Een aannemer zonder registratie is moeilijker aansprakelijk te stellen en heeft vaak ook geen verzekering.
Garanties waar je recht op hebt
Spanje kent voor bouwwerken de Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Die wet geldt voor nieuwbouw en grote renovaties en legt wettelijke garantietermijnen op: één jaar voor gebreken aan afwerkingen, drie jaar voor gebreken die de bewoonbaarheid aantasten, en tien jaar voor structurele gebreken. Deze termijnen gaan in op de datum van oplevering.
Gaat het om een kleinere verbouwing die buiten de LOE valt, dan val je terug op het algemene Burgerlijk Wetboek (Código Civil). Artikel 1591 regelt de aansprakelijkheid van aannemers bij verborgen gebreken. De verjaringstermijn is hier tien jaar, maar dat wil niet zeggen dat je tien jaar kunt wachten: zodra je een gebrek ontdekt, moet je actie ondernemen.
Wanneer schakel je een advocaat in
Voor kleinere conflicten tot een paar honderd euro loont een advocaat zelden. Maar zodra het gaat om meerdere duizenden euro's, zeker bij nieuwbouw of grote renovaties, is professioneel juridisch advies noodzakelijk. Een abogado gespecialiseerd in bouwrecht (derecho de la construcción) kent de lokale rechtspraktijk en weet hoe de plaatselijke rechters omgaan met dit soort zaken.
Je vindt via het Colegio de Abogados van je provincie een lijst met gecertificeerde advocaten. Veel van hen bieden een eerste gratis gesprek aan. Vraag ook of de advocaat ervaring heeft met buitenlandse cliënten, want de communicatie verloopt soepeler als hij gewend is aan de situatie van een expat die niet altijd ter plaatse is.
Als je een rechtsbijstandsverzekering hebt via je woningverzekering in Spanje, check dan of conflicten met aannemers gedekt zijn. Dat is lang niet altijd het geval, maar het is de moeite waard om de polis door te nemen voordat je zelf een advocaat betaalt.
Heb je te maken met schade aan de woning door slecht uitgevoerd werk, dan is ook het artikel over lekkage en waterschade in een Spaanse woning de moeite waard, zeker als de aannemer structurele werkzaamheden heeft gedaan en er nadien problemen zijn ontstaan.