De meeste Nederlanders die een huis kopen in Spanje weten dat ze een NIE nodig hebben en dat er overdrachtsbelasting bij komt. Wat ze niet weten is dat een deel van de woningen op de Spaanse markt bouwdelen bevat die nooit vergund zijn, en dat de koper die problemen overneemt zodra de akte getekend is.
Dat is geen uitzondering. In Andalusië, de Costa Blanca en grote delen van Murcia zijn illegale aanbouwen, niet-vergunde terrassen en zwart gebouwde bergingen eerder regel dan uitzondering. De Spaanse term is *alegalidad* of *obra sin licencia*, en het risico is dat je als nieuwe eigenaar een sloopbevel kunt krijgen, of de legalisering zelf moet betalen.
Hieronder staan vijf signalen waar je tijdens of na een bezichtiging op kunt letten, voordat je een bod doet.
1. Het bebouwde oppervlak klopt niet met de papieren
Een van de eerste dingen die een aankoopbegeleider of advocaat controleert, is of het woonoppervlak in het Kadaster (het Registro de la Propiedad) overeenkomt met wat er in werkelijkheid staat. Staat er 90 vierkante meter in de akte, maar is de woning duidelijk groter? Dan is een deel van de woning gebouwd zonder dat dit ooit officieel is vastgelegd.
Dit hoeft niet per se opzet te zijn. Spanje heeft decennialang gedoogd dat mensen een garage inpandten, een terras overdekten of een extra kamer bouwden zonder vergunning. Maar jij wordt als koper wél de juridische eigenaar van die situatie.
2. Er is een recente verbouwing zonder zichtbare vergunning
Vraag bij elke recente verbouwing naar de *licencia de obra* (bouwvergunning) en het *certificado de final de obra* (opleveringscertificaat). Als de verkoper zegt dat er niets is aangevraagd omdat het toch maar een kleine aanpassing was, is dat een waarschuwingssignaal. In Spanje is ook voor relatief kleine ingrepen aan de buitenkant of de dragende structuur een vergunning vereist.
Ontbreekt die documentatie, dan is de kans reëel dat het ayuntamiento, de gemeente, op enig moment ingrijpt. Hoe snel dat gebeurt en of legalisering nog mogelijk is, hangt sterk af van de regio en het type bouw.
3. De kadastrale waarde ligt veel lager dan de vraagprijs
Een grote kloof tussen de *valor catastral* (officiële kadastrale waarde) en de vraagprijs hoeft niet meteen fraude te betekenen, want in populaire regio's loopt de marktwaarde ver voor op het Kadaster. Maar als de kadastrale beschrijving ook qua oppervlak sterk afwijkt van de werkelijkheid, bevestigt dat het vermoeden dat niet alle bouw geregistreerd is.
Je kunt de kadastrale gegevens van een woning zelf opzoeken via de Sede Electrónica del Catastro (catastro.meh.es). Het enige wat je nodig hebt is de referencia catastral, die de makelaar op verzoek moet kunnen geven.
4. De woning staat op rustieke grond
In Spanje is er een fundamenteel onderscheid tussen urbane grond (bedoeld voor bebouwing) en rustieke grond (*suelo rústico*, bedoeld voor landbouw of natuur). Op rustieke grond mag normaal gesproken niet gebouwd worden, of alleen onder strikte voorwaarden.
Toch staan er in heel Spanje, met name in Andalusië, duizenden woningen op rustieke grond die decennia geleden zijn gebouwd en nooit gelegaliseerd konden worden. Die woningen kunnen niet altijd aan het net worden gekoppeld, kunnen niet altijd een hypotheek krijgen, en kunnen in theorie gesloopt worden. Controleer bij elke landelijke of half-landelijke woning wat de grondclassificatie is. Dat staat in het bestemmingsplan van de gemeente, het *Plan General de Ordenación Urbana* of de *Normas Subsidiarias*.
5. De verkoper wil snel tekenen en wil af van de bedenktijd
Dit is een menselijk signaal, geen papieren check. Als een verkoper druk zet om snel een pre-contract (*contrato de arras*) te tekenen, bezwaar maakt tegen een bouwkundige keuring, of de notaris wil kiezen zonder dat jij daar inspraak in hebt: vertraag dan bewust. In Spanje heeft de koper na het tekenen van de arras weinig bescherming als hij ontdekt dat de woning problemen heeft die hij kende of had kunnen kennen.
Wat je praktisch kunt doen
Vóór je een bod doet, laat je controleren:
- De nota simple uit het Registro de la Propiedad (opvraagbaar via registradores.org, kost een paar euro) - De kadastrale gegevens via catastro.meh.es - Het bestemmingsplan bij de gemeente - Alle vergunningen en opleveringscertificaten van de afgelopen tien jaar
Dat is werk voor een advocaat die gespecialiseerd is in Spaans vastgoedrecht. Veel kopers slaan deze stap over omdat ze vertrouwen op de makelaar, maar een makelaar in Spanje werkt doorgaans voor de verkoper, niet voor jou.
Een onafhankelijke aankoopbegeleider werkt wél voor jou en begeleidt je van zoeken tot sleuteloverdracht, inclusief de juridische checks.
Als de woning al problemen heeft
Stel dat je na de aankoop ontdekt dat er een illegale aanbouw is, of dat de papieren niet kloppen. Dan zijn er twee routes: legalisering (*regularización*) of sloop. Legalisering is mogelijk als de bouw voldoet aan de huidige bestemmingseisen, maar de kosten en doorlooptijd lopen sterk uiteen per gemeente en regio. In Andalusië bestaat een specifieke procedure voor woningen die oud genoeg zijn en buiten het beschermd gebied vallen, maar dat is maatwerk.
Wat je niet moet doen: afwachten. Hoe langer een illegale situatie bestaat, hoe meer belangen er gaan spelen, en hoe moeilijker het wordt om te verkopen of te verzekeren. Een Spaans advocaat die je situatie kent kan inschatten of legalisering realistisch is voordat je je er verder in vastbijt.
Headerfoto: RDNE Stock project via Pexels | Foto: Andreas Berget via Pexels