Je hebt je droomhuis gevonden in Spanje, de prijs is akkoord, de financiering staat. Dan vraagt je makelaar: "Heb je ook de bijkomende kosten meegenomen in je budget?" En dan begint het pas echt.
Bij het kopen van een woning in Spanje betaal je altijd meer dan de koopprijs zelf. Hoeveel meer, hangt af van de regio, het type woning en je persoonlijke situatie. Maar als vuistregel mag je rekenen op 10 tot 13 procent bovenop de aankoopprijs. Op een woning van 300.000 euro is dat al gauw 30.000 tot 39.000 euro extra.
Bestaande woning: overdrachtsbelasting (ITP)
Koop je een bestaande woning, dan betaal je de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, de ITP. Dit is een regionale belasting, dus het tarief verschilt per autonome gemeenschap.
ITP-tarief per regio (bestaande woningen)
Bron: Agencia Tributaria en regionale belastingdiensten. Controleer altijd het actuele tarief voor jouw regio.
Let op: de ITP moet je zelf, of via je gestor, indienen bij de regionale belastingdienst. De notaris regelt dit niet voor je. Je hebt daarvoor 30 werkdagen na de overdracht. Mis je die termijn, dan volgen automatisch boetes en rente.
Nieuwbouw: BTW en zegelrecht
Koop je een nieuwbouwwoning, dan geldt een ander systeem. In plaats van ITP betaal je 10% IVA (BTW) over de koopprijs. Koop je een stuk grond of een commercieel pand, dan is het IVA-tarief 21%.
Daar bovenop komt het zegelrecht: de Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, afgekort AJD. Ook dat tarief verschilt per regio, maar reken globaal op 0,5 tot 1,5 procent van de aankoopprijs. In sommige regio's is er een lager tarief voor eerste woningen of voor kopers onder een bepaalde inkomensgrens. Vraag je gestor of je daarvoor in aanmerking komt.
De plusvalía: lees dit goed
De plusvalía municipal is een gemeentelijke belasting over de stijging van de grondwaarde. In principe betaalt de verkoper die, maar hier zit een addertje onder het gras.
Als de verkoper de plusvalía niet betaalt, kan de gemeente jou als nieuwe eigenaar aanspreken. Dat staat in de Spaanse wet. Vraag voor de overdracht bij de notaris of je gestor om bewijs dat de plusvalía is voldaan, of zorg dat het bedrag in depot blijft tot de betaling is bevestigd.
Let op
De plusvalía betaalt in principe de verkoper. Maar als die niet betaalt, kan de gemeente drie jaar lang bij jou als koper aankloppen. Controleer dit altijd voor de sleuteloverdracht en laat het vastleggen in het koopcontract.
Notariskosten en registratie
De notariskosten in Spanje zijn wettelijk geregeld en hangen af van de koopprijs. Reken globaal op 0,2 tot 0,5 procent van de aankoopprijs, met een minimum van enkele honderden euro's. De kosten voor inschrijving in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) komen daar nog bij, en die zijn van vergelijkbare orde.
Als je een hypotheek neemt, betaalt de bank tegenwoordig de meeste hypotheekgerelateerde notaris- en registratiekosten. Dat is geregeld via de Spaanse hypotheekwet van 2019. Maar de kosten voor de eigendomsoverdracht zelf blijven voor de koper.
Makelaarskosten
In Spanje betaalt traditioneel de verkoper de makelaar. Maar check dit altijd in je koopcontract. Er zijn situaties waarbij kopers ook kosten gemaakt zien worden voor een aankoopmakelaar. Als je bewust kiest voor een aankooptraject met een eigen adviseur, zijn die kosten voor jou. Handig, maar reken het mee.
Wat mag je verwachten in totaal
| Kostenpost | Bestaande woning | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting / BTW | 6-11% (ITP) | 10% IVA |
| Zegelrecht (AJD) | niet van toepassing | 0,5-1,5% |
| Notariskosten | ca. 0,2-0,5% | ca. 0,2-0,5% |
| Eigendomsregistratie | ca. 0,1-0,3% | ca. 0,1-0,3% |
| Gestor (adviseur) | 300-1.000 euro | 300-1.000 euro |
| Totaal indicatief | 8-12% | 11-13% |
De exacte percentages hangen af van de regio en je specifieke situatie. Laat je altijd vooraf adviseren door een Spaanse gestor of abogado die gespecialiseerd is in onroerend goed.
Praktische tip
Zet de bijkomende kosten meteen in je budget voordat je begint te zoeken. Wie een budget van 300.000 euro heeft, koopt een woning van maximaal 265.000 euro, niet van 300.000. Dat verschil in denken voorkomt verrassingen bij de notaris.
Als je wilt weten hoe een huurcontract werkt als je nog niet klaar bent om te kopen, lees dan ook wat een verhuurder je niet mag vragen als huurder in Barcelona. En als je twijfelt of je een gestor nodig hebt bij de aankoop: het antwoord is bijna altijd ja.